2019年房企集体降速，万科销售额增幅到了个位数，你怎么看未来地产行业？

万科2019年业绩大幅下滑 疫情影响下，房企纷纷降价销售，这是房企的至暗时刻吗？

房产一哥万科A发布2019年财报，2019 年公司营业收入 3,678.9 亿元，同比+23.6%；归母净利润 388.7 亿元，同比+15.1%；每股基本收益 3.47 元，同比+13.3%；净资产收益率为 20.7%，同比-1.0%；地产结算收入 2,340.4 亿元，同比+21.8%；毛利率和归母净利率为36.2%和 10.6%，同比分别-1.2% 和-0.8%；三费费率为7.0%，同比-1.1%；投资收益 49.8 亿元，同比-26.6%。此外，每 10 股派息10.45 元，分红率 30%，股息率为 3.7%。

万科A的这个业绩，可以说是不尽人意了，万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中，同时公司在物业等细分领域也已领跑行业，但是这个增速确实是太不尽人意了！ 那么公司业绩大幅下滑的原因是什么呢？主要还是各种减值，存货计提减值 11.4 亿元，影响归母净利润7.8 亿元；投资性房地产计提减值 5.1亿元；长期股权投资计提减值 21.5 亿元。不过值得肯定的是公司经营现金流连续 11 年为正、财务稳健，物业拓展加速、估值可观。2018 年经营性活动现金流净额457亿元。2019 年末已售未结金额 6,091.0 亿元，同比+14.8%。 万科总裁称疫情对地产业影响很大 万科总裁在万科2019年度业绩发布会上表示，疫情整体上对公司的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。在销售方面，万科2-3月份的认购同比降低了510亿元，1月份抢了开门红，基本上没受到影响。在交付方面，这次疫情让万科对10000个客户有交付延缓的可能性，全年的影响可能涉及到3.9万户。对开复工的影响也很直接，今年的开工比以往晚了40天。对现金流的影响也很明显，由于销售的减少，导致销售回款的减少，由于疫情增加的防疫成本，万科每天至少5.3万人在抗疫一线，也增加了加班费等支出。 总体来看，这次疫情对公司的影响相当大，销售回款的大幅度下降，并且也给未来1-3年产生结算压力。 万科A总裁称疫情对地产业销售、交付、现金流、开复工影响很大，地产行业要凉凉？毕竟万科作为行业龙头企业，都收到了很大的影响，何况是其他的二流甚至三流企业呢？在去年行业集中度加大及房住不炒的背景下400多家房企倒闭，而现在受疫情的影响，万科遇到经营困难的问题，那么其他地产公司经营怎么样？ 受疫情影响，1月份房企整体销售业绩下滑。统计发现,在2020年1月销售额排名前50的房企中，销售额同比下滑房企达40家，业绩下滑率达80%。春节期间，房企销售全面停止，更是“零回款”。1月下旬开始,大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。

19年是地产调控次数最多的一年，目的就是去除虚火的地产投资性投机性需求，让地产回归居住功能，这就是房住不炒。

严厉调控政策下，限购限贷成为一个重要因素，市场投资性投机性购房减少，刚需住房也难免受伤，全国地产销售出现滑坡。

2019年全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低，截止到2019年11月，全国商品房销售面积为14.89亿平方米，同比下降0.2%，

销售面积下滑，大的地产商凭借资源优势，依然可以获得正增长但小地产商可能就会陷入破产，有消息说一天游多少家地产商破产清算。

龙头地产商销售增速下降是应有之义，碧桂园、万科的增幅已经降低到个位数，绿地控股基本零增长，而华夏幸福甚至负增长，万科增速下滑，与万科转型有一定关系，万科业绩增速依然靓丽。2018年，千亿房企新增了13家，达到30家，但2019年大幅减少，只新增了5家。

2019年，从斗地主到跑得快，房地产的风向变了。

从房企业绩，恒碧万保这些头部企业增速放慢，中下部企业负增长，倒闭的也不少。

从城市行情看，一线除了深圳，包括北上广都进入横盘或下行区，情况有点糟，有人口在支撑，未来还是有希望。

二线已经在高位，很难反转了，除了杭州、武汉、成都等强二线，基本都没希望了。因为一些城市现在看着人口在增长，但是没有持续性。不要说什么城镇化，如果没有产业提供就业机会，回流乡是惟一的出路。

三四五六线城市自己去想。

今天我写了一个动态：“房地产开发企业正在沦为传统企业”。

我们看到了个位数字的增长，是因为后劲不足？后劲不足的原因是什么呢？

造成这种原因的因素主要有两个，第一个就是供大于求，我这里还想借用我今天发的一个动态：“整个中国正在变成一座大建筑工地”，前面修盖的房子还没卖出去呢，后面又紧接着制造，池塘的水用不了的话，还继续朝里面添水，会造成浪费的，甚至会造成灾害的；卖房的销售人员拼死拼活的叫卖，没有买家，什么用处都没有；

第二个就是房价的问题了，说都知道，一直在涨，即使是潜在的刚需者也会进行考虑考虑；

上面两个是主要因素，但是下面我要说的是根本原因，不知道是社会的经验积累还是卖家的恶意炒，现在房地产市场的情况：“没有房子”、“赶紧买”、“不买就没有了”、“快点，快点，房价要涨了”……

您好：房产在中国目前的经济循环中占很大比重，房产的涨价也表示目前全国资金的流向（大城市向小城市流动），目前人口却是小城市向大城市进一步聚集。资金是需求，人流是趋势，在这样的背景下来看接下来的房产表现，相对客观。

2018年楼市受到调控政策的集中“整治”之后，就进入了一个降温的通道。虽然2019年春季楼市有所升温。但是在2019年下半年之后楼市的降温又在一轮轮的金融政策收紧之后开始之间回归“理性”。这个回归不仅是楼市的理性也是购房者多加思考的理性。2019年已经开始接近尾声，马上要买的2020年是否会在2019年的基础上让楼市进一步的回调形成降价的趋势呢？

当前楼市发展要求就是稳定平稳。不论是金融政策还是楼市的其他政策都是确保楼市平稳发展的基础政策。而且楼市的长期平稳可持续发展才是楼市该有的发展模式。从防止房价大起大落的政策需求来看，2020年的楼市并不会进入回调期，因为回调并不是楼市发展的关键。目前相比减轻居民的购房负担，稳定的楼市预期来得更为重要一些。

2020年楼市预计还会遇到上升的阻力，但绝不是下降的压力。2020年全国范围内的棚改工作要进入尾声了，棚改的结束也标志着有棚改提供的购房需求和购买力正在降低。虽然棚改的余热尚会持续，但是长期的热度将会销售。二是来自政策的调控压力还将持续，虽然目前的各地区楼市更多是按照“因城施策”来进行全面的调控。但是松绑政策寻求楼市的利好一定是不被支持的。三是大城市还将持续紧把楼市入口，在一线城市获得楼市调控的成功之后，二线城市上涨的势头也将从一线城市学习经验，这就说明长期持续的调控模式也将在二线城市形成。房价将会比预期的走向更稳一些。四是2019年楼市调控会聚集不少的购房需求，这部分需求最终也会在未来释放。这份释放的周期也许就会在2020年出现。

总的来说，房地产市场在2020年进入回调显然不可能，也不符合市场发展的需求和预期。因此就楼市的发展情况来看，2020年的楼市依然会存在分化。

今天和大家一起解读新形势下房地产的未来：r1，不让经济过度依赖房地产，或是“国家政策”和“长期战略”选择，这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。r2，新形势的调控，第一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”，这是一个长期的行为。r3，16万亿的市场规模或会保持很多年，未来刚需购房、改善购房将是主流，你身边的10个人，其中有3个人刚需，5个人想要改善将是普遍现象。r4，头部房企市场占有率将会逐步扩大，目前房企前五名占比大概是18%，估计在五年内，房企前五名能占到30%左右，品牌、产品、服务，将是核心竞争力！

整体来看，地产行业增速放缓已成不挣的事实。数据显示，碧桂园、万科的增幅已经降低到个位数。

国家以后不会再将房地产作为短期刺激经济的手段，将坚持房子是用来住的，不是用来炒的。那么未来房价暴涨的时代将成为过去时，未来房地产将总体保持平稳运行。所以说未来房价不会波动太大，但随着经济的不断发展，房价也会出现一些小幅的增长。

房地产行业，竞争与继续并存。

给国家贡献的gdp不是随便找个行业就能代替的，所以国家肯定是支持的

现在都离不开房地产行业吧，住的问题解决不了，其他问题也很难解决

目前的情况来看，有的房企业开发商的确在缩减，但是做大的，做好的，他们做的也很不错

它们死了有的人还活着

首先说结论，未来地产行业至少还有10年的白银期一是每次中央都提起房地产行业，说明房地产行业很重要。

二是品牌商房地产行业数据放缓也是符合市场行情的。因为现在房地产业已经过了爆发期，进入了稳步发展期。

三是房地产行业还是能带动很多的产业。是中国经济的支柱产业。

四是美国总统特朗普是房地产商人。说明不论是中国还是发达国家，美国都离不开房地产行业。

五是房地产可以在银行抵押。请问还有什么资产可以在银行抵押？